李淳報道 元月初，CBRE世邦魏理仕、JLL仲量聯(lián)行和Savills第一太平戴維斯三家全球房地產(chǎn)服務商分別發(fā)布2023年上海地產(chǎn)市場回顧與2024年展望，解析上海商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展狀況與趨勢。

世邦魏理仕華東區(qū)研究部負責人陸燕表示：“2023年上海經(jīng)濟全面恢復常態(tài)化運行，各項宏觀政策顯效發(fā)力回穩(wěn)向好。上海寫字樓供應恢復，下半年需求回溫，金融業(yè)與專業(yè)服務業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健。零售市場消費熱力持續(xù)，假日經(jīng)濟熱度升溫，眾多新興業(yè)態(tài)加快布局線下商業(yè)。倉儲物流食品飲料與醫(yī)藥行業(yè)助推高標倉去化。商務園區(qū)寫字樓半導體、軟件系統(tǒng)開發(fā)與平臺互聯(lián)網(wǎng)需求旺盛，內(nèi)資企業(yè)占比超九成。投資市場投資交易筆數(shù)為近五年新高，寫字樓資產(chǎn)持續(xù)主導，企業(yè)買家交易活躍?！?/p>

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部中國區(qū)總裁張靜表示：“隨著消費者陸續(xù)重返商場，商業(yè)活動持續(xù)恢復，2023年大多數(shù)行業(yè)的基本面較2022年明顯回暖?！罢雇?024年，大量新增供應入市，加之部分行業(yè)租戶仍保持較為謹慎的租賃策略，市場依然面臨挑戰(zhàn)。但在各類支持性政策的助力下，仲量聯(lián)行預計上海商業(yè)活動及市場情緒將繼續(xù)保持穩(wěn)中向上的態(tài)勢。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管、高級董事簡可表示：“雖然增長前景或仍受限，但與去年相比，未來走向確定性有所提升。政府有望加大支持力度營造更穩(wěn)定的環(huán)境，公司和個人能夠更好地進行規(guī)劃，并對地產(chǎn)需求做出明智決策。值得注意的是，新興領(lǐng)域、工業(yè)園區(qū)和長租公寓等關(guān)鍵領(lǐng)域正獲得政府支持投資并得到發(fā)展。擁有強勁基本需求的酒店和零售市場已從低谷中回升，且吸引新運營商入局?！?/p>

辦公樓供應量增租金下降，內(nèi)資需求復蘇加快

2023年上海寫字樓市場共錄得18個新增供應，共計110.6萬平方米，同比上升31.1%。從供應區(qū)域來看，主要布局在北外灘、前灘、真如和花木子市場。新增供應集中入市，推動全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4個百分點。

行業(yè)需求方面，金融業(yè)以占比19.0%，位列全年首位，其中資產(chǎn)管理類、證券和基金為全年租賃活躍度最高的三大子行業(yè)；專業(yè)服務業(yè)需求小幅回升，占比14.3%，其中廣告、咨詢及律所的需求占比較高，數(shù)據(jù)類相關(guān)企業(yè)租賃需求表現(xiàn)亮眼；TMT行業(yè)需求占比13.0%，主要以軟件科技企業(yè)的租賃需求為主，占比相較去年有所下降，主要與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整合辦公場所，轉(zhuǎn)向自用樓宇等原因有關(guān)；消費品制造業(yè)位于第四位，占比12.7%，其中以新能源汽車、服飾珠寶、快消品相關(guān)企業(yè)的租賃需求占比較為突出。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年1月

全年從行業(yè)租戶與熱點區(qū)域結(jié)合的維度來看，徐匯濱江著力推動科創(chuàng)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為金融科技企業(yè)選址關(guān)注重點區(qū)域；北外灘著力扶持金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，持續(xù)吸引保險、證券類企業(yè)。專業(yè)服務業(yè)類企業(yè)選擇較為分散，陸家嘴區(qū)域律所新設(shè)及搬遷需求活躍，徐匯濱江憑借產(chǎn)業(yè)及政策吸引廣告及傳媒相關(guān)企業(yè)入駐；TMT行業(yè)需求中，真如板塊供應充沛，租金優(yōu)勢突出，相比去年吸引力明顯提升；消費品制造業(yè)依然青睞于傳統(tǒng)商務區(qū)如南京西路、徐家匯、淮海中路。

2023年全市租金報價同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%，延續(xù)下行趨勢?？傮w來看，受制于全球經(jīng)濟增長放緩以及外部環(huán)境的復雜性與不確定性上升，企業(yè)利潤低速修復，市場觀望情緒仍濃。部分競爭壓力較大的子市場業(yè)主只能采取更為靈活和激進的租賃策略，致使租金進一步下行。

零售物業(yè)租賃勢頭穩(wěn)定,空置率下降

第四季度上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)凈吸納量為26.8萬平方米，全年累計凈吸納73萬平方米，超過疫情前的2019年全年的61萬平方米凈吸納量。仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“2023全年多個零售業(yè)態(tài)都迎來租賃需求的復蘇，其中較為活躍的有運動服裝和裝備、香水香氛與美妝護膚、瑜伽普拉提等精品健身塑型場館、兒童娛樂場、飲品及烘焙店等?！?/p>

四季度非核心商圈共有六個項目入市，零售面積共計362,500平方米。新項目的表現(xiàn)有所分化，其中，百聯(lián)西郊和真如環(huán)宇城MAX的招商率已超過95%。2023年全年共有核心商圈2個項目和非核心商圈10個項目入市，總面積達到649,500平方米。

四季度隨著核心商圈的租賃勢頭持續(xù)恢復，空置率環(huán)比下降了0.3個百分點至11.4%。非核心商圈隨著六個新項目入市，項目之間競爭加劇，第四季度空置率環(huán)比上升0.6個百分點至12.2%。

第四季度核心商圈租金穩(wěn)定在46.6元平方米/天。非核心商圈由于供應壓力較大，業(yè)主方提供了更多的租金優(yōu)惠來吸引租戶，市場平均租金環(huán)比下降1.0%至16.8元每平方米每天。從2023全年來看，核心商圈租金同比微降0.2%，非核心商圈租金同比下降4.2%，降幅較2022年均有收窄。

預計2024年核心商圈供應有限，租賃需求穩(wěn)定回升，尤其是來自運動服飾與裝備，美妝香氛和餐飲等品牌的需求。預計2024年將有更多國際精品運動品牌及化妝品牌在上海開出首店。預計2024年核心商圈供應有限，租賃需求穩(wěn)定回升將有助于空置率進一步下降。

投資市場交易情緒有所回升，成交上升

四季度上海大宗投資市場錄得21宗成交，合計成交金額162.9億元人民幣，成交金額環(huán)比上升135%。隨著越來越多的開發(fā)商將更多的資產(chǎn)投放市場，價格經(jīng)歷不斷調(diào)整，險資和資金充裕的企業(yè)買家紛紛尋求收購機會，投資市場的情緒在2023年第四季度略有回升。

得益于旅游的復蘇及消費者支出的恢復，零售及酒店資產(chǎn)的收購情緒大幅提升。2023年4季度共錄得5宗酒店資產(chǎn)大宗交易，大部分為豪華型酒店。

繼2023年3月REITs試點擴容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之后，首批四單零售REITs已于四季度先后正式獲得批復。不斷增加的退出/流動性和更高的定價透明度吸引了投資者，尤其是險資、政府平臺和Pre-REITs基金。

盡管2023年下半年寫字樓投資活動有所增加，但由于租賃需求疲軟，機構(gòu)和基金投資者在調(diào)配資金時繼續(xù)表現(xiàn)出謹慎態(tài)度。由于利潤率受到擠壓，第三方物流公司對租金更加敏感。再加上2024年計劃的大量供應，投資者對該行業(yè)的情緒有所降溫，比過去更加謹慎。

展望2024年上海投資市場，第一太平戴維斯認為：盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣程度持續(xù)低迷，但在有限有形資產(chǎn)的范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)仍然是長期投資者進行資產(chǎn)配置的重要資產(chǎn)類別。同時，直到價格觸底、基金重新進入市場前，自用買家在投資市場中將依舊保持著主導地位，尤其是在辦公樓領(lǐng)域。