持續(xù)上漲多年的上海住宅租金已止住向上趨勢(shì)，今年下半年明顯出現(xiàn)較多的租金折扣成交。

據(jù)長(zhǎng)期關(guān)注并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析的聯(lián)城行最新報(bào)告：2023年11月，聯(lián)城監(jiān)測(cè)上海二手房市場(chǎng)價(jià)格蔓延小幅下滑態(tài)勢(shì)，全市二手住宅監(jiān)測(cè)均價(jià)為58700元/平方米，環(huán)比下跌0.34%。11月，上海租賃住宅租金環(huán)比下跌0.68%，平均每平方米月租金為107.2元，全市121個(gè)板塊中有90個(gè)板塊租金出現(xiàn)下跌。

三年前，林先生將位于江橋的兩房?jī)蓮d委托給自如打理，每月租金7450多元。今年合同到期后，林先生希望續(xù)租，鏈家方提出月租金要下降1020元，理由是三年來這套房子的出租回報(bào)率是負(fù)數(shù)。無奈，林先生只得以6430元的月租簽訂了新的合同。

在與淮海中路相隔一條街的延慶路，有不少百年歷史的老別墅，王女士多年前買了套帶150平方米院子的聯(lián)排三層老別墅，過去七八年一直出租給老外，都是外資公司老總或高管，月租金最高達(dá)9萬元。疫情過后房子空關(guān)，盡管不斷降價(jià)，月租金開到6.5萬元，至今看的人有，但仍沒有簽約。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年1-10月北京、上海、廣州和深圳房源成交周期比去年同期延長(zhǎng)6.1、7.6、5.4和3.0天。個(gè)人業(yè)主出租房源顯著增加，房源出租速度放緩，現(xiàn)階段各城市租賃房源成交周期均處于較高位水平，今年1-10月，深圳房源成交周期達(dá)到近2個(gè)月，廣州超過2個(gè)月，上海超過1.5個(gè)月，北京接近1.5個(gè)月，而在2019年1-10月四個(gè)城市的房源成交周期均在40天內(nèi)，其中上海房源成交周期在1個(gè)月左右。

數(shù)據(jù)顯示，三季度的住房租金，北上廣深四個(gè)一線城市中，上海是跌得最多的。其中，高端租金下跌最明顯，比如，前灘東方逸品去年月租金最高在18000元，現(xiàn)在已經(jīng)跌到14000元以下，相當(dāng)于比高峰期跌了25%；而月租5000元以下的房成交反而略有增加，分析認(rèn)為是因?yàn)橄M(fèi)降級(jí)，租客選擇從高租金房轉(zhuǎn)去租較低價(jià)格的房了。

那么，是什么影響了住宅租金的價(jià)格呢？來自貝殼研究院的一份報(bào)告認(rèn)為：房地產(chǎn)交易周期、住房租賃供給側(cè)政策主要對(duì)住房租賃供應(yīng)產(chǎn)生影響；外來常住人口、居民儲(chǔ)蓄意愿主要影響住房租賃需求。

今年以來，上海二手房的成交量一直在低位徘徊，三季度后連不少原來要排隊(duì)搶號(hào)的新房源也失去了往日的熱鬧，想買的不觸及積分也能選購(gòu)了。房子遲遲不能成交，不少二手房東開始由售轉(zhuǎn)租以獲取固定收益。市場(chǎng)上在租的房子多了，租客的議價(jià)空間也就水漲船高。

在徐匯、閔行交界的華涇，學(xué)區(qū)房云集之地，租房市場(chǎng)也僅僅是平穩(wěn)，過了8、9月旺季，依然還有不少房子處于待租階段，議價(jià)折扣超過10%。在楊浦中原，45平方米的老公房租金降了700才租出去。中環(huán)附近的“老破小”，去年4300元就能租，今年空關(guān)了一個(gè)月3900元才剛租出去。

老郭有套公寓房正面對(duì)八萬人體育館，去年他花了近30萬元重新裝修這套90平方米的三房后，開價(jià)12500元月租金。然而事與愿違，盡管看房人不斷，上半年沒有客人簽約。直到10月底，他不斷降低自己的回報(bào)預(yù)期，最后以10000元的價(jià)格租給了一戶陪讀家庭。

據(jù)我愛我家中介介紹，裝修較好，租金低于市場(chǎng)報(bào)價(jià)的住房相對(duì)容易成交。而已使用數(shù)年未整修的房子，哪怕租金低一兩千元也難，比如位于徐家匯中心的實(shí)業(yè)大廈三房，精裝修的可以13000元很快成交，而一般裝修的租金僅10000元，空置四個(gè)月才簽了租約。

流動(dòng)人口的減少，也使得租賃市場(chǎng)缺乏動(dòng)力。根據(jù)官方公布數(shù)據(jù)，2022年與前一年比較，北京、上海和深圳外來常住人口分別減少9.7萬人、25.73萬人、29.06萬人。而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海流動(dòng)人口減少的數(shù)量是以百萬計(jì)的。

那么未來住宅租金趨勢(shì)會(huì)如何呢？貝殼研究院報(bào)告并不樂觀：現(xiàn)階段我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供需矛盾趨于緩和，在現(xiàn)有供需關(guān)系基礎(chǔ)上，租金價(jià)格再次達(dá)到新的平衡，未來租金水平很難再次出現(xiàn)快速回升，整體租金將保持相對(duì)平穩(wěn)。